上海另一个城市的最新估值为23.32亿元,华安百联消费REIT更新招聘书
基础设施项目位于上海市杨浦区松湖路8号上海另一个城市购物中心(以下简称“上海另一个城市”),聘书于2007年1月开业。上海市商业建筑面积12.498万平方米,个城估值T更包括地上9层和地下3层。最新是为亿集购物、餐饮、元华休闲、安百娱乐、健身等功能为一体的购物中心。
截至2023年12月31日,项目评估值为23.32亿元,出租率为92.14%;截至2023年6月30日,该项目的评估价值为24.86亿元,租金为88.12%。开业17年,上海另一个城市运营成熟稳定,2018-2022年平均出租率95%以上,平均运营收入2.55亿元,平均NOI1.55亿元。2023年项目经营业绩恢复良好,其中经营收入为2.26亿元,NOI为1.40亿元。
2015-2019年,项目收入稳步增长。自2020年以来,受疫情影响,收入开始下降。但2023年Q1短暂触底后,呈现恢复上升趋势。2023年营业收入达到2.53亿元,为2021年同期水平的86%,净利润达到8656.06万元,为2021年同期水平的93%。
从收入成本构成来看,项目收入主要是租金收入和联合销售收入,2018-2023年平均收入分别占24.09%、56.83%;项目成本主要包括人员和行政费、税费和附加费和物业管理费。上述三项历史上6年平均收入比例分别为16.20%、7.90%、6.81%;6年项目历史平均NOImargin为61%,符合行业水平。
总的来说,这个基础设施项目主要是租赁和联销模式(租赁收入占30%以上,联销收入占50%以上),其中租赁收入来自固定部分约95%,联销收入来自固定部分约60%。综上所述,固定收入占项目营业收入的70%以上。
从历史的整体运作来看,
项目2019年客流量约为2500万,2020-2022年客流量有所下降,2022年客流量约为950万,2023年客流量回升至1900万左右,回升至2021年水平。2015-2019年,项目总销售额约14亿元,2020-2022年受疫情影响销售额下降,2023年销售额约11亿元,正在恢复和改善。
2020-2023年,项目整体租售比例分别为19.58%、18.52%、18.88%和20.12%;每月销售的平效分别为1830元/830元㎡、2,043元/㎡、1,221元/㎡和1,600元/㎡。截至2023年12月底,上海另一个城市的租赁面积主要是零售业态,占48%,娱乐业态占25%,餐饮业态占20%,配套服务业态占7%。
未来,该项目将适当降低零售业态的比例,并引入宠物、亲子、综合体育体验、区域餐饮第一店等强大的排水业态。计划零售(40%)、餐饮(25%)、由娱乐设施(35%)组成。据了解,华安百联消费REIT于2023年12月29日正式申报,并于今年5月24日获得批准。原股东为上海百联集团有限公司,基金管理人为华安基金管理有限公司,工行为基金托管人。
该基金类型为合同封闭式,基金合同期限为21年,募集总份额为10亿,初始战略配售基金份额为7.3277亿,将于2024年6月25日9月25日:00-15:本次询价区间为2.332元/份-2.449元/份。
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